Le rôle du notaire dans l’achat d’un bien immobilier

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier en Belgique et vous vous interrogez sur la procédure et le rôle du notaire ? 🧐

Nous savons que l’achat d’un bien immobilier est une étape importante dans votre vie. C’est pourquoi, Madame le Notaire Ruelle et son équipe sont à votre écoute. Nous nous ferons un plaisir de répondre à toutes vos questions lors du premier rendez-vous.

Pour vous aider à préparer au mieux celui-ci, nous répondons dans cet article, aux questions les plus courantes que nous rencontrons.

Pourquoi est-il nécessaire de passer par un notaire pour l’achat d’un bien immobilier ? 

En Belgique, la vente et l’acquisition de terrains, de maisons, d’appartements ou d’immeubles sont soumises à des règles et à des procédures légales strictes. Le notaire joue un rôle crucial en garantissant que la transaction se déroule en conformité avec la loi belge, assurant ainsi la sécurité de toutes les parties impliquées.

💡L’authentification de la vente par un notaire confère à l’acquéreur un titre de propriété opposable aux tiers, c’est-à-dire qu’il est propriétaire aux yeux de toute la société, que ce soit un organisme de crédit ou autre.💡

À titre d’exemple, une banque n’acceptera pas en garantie d’un crédit hypothécaire, un bien acheté par acte sous seing privé. Un achat sous seing privé n’a de valeur qu’entre l’acheteur et l’acquéreur. Pour régulariser cette situation, un acte sous seing privé peut être rendu opposable aux tiers par le dépôt au rang des minutes d’un notaire.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

La première étape de la procédure d’achat/vente s’appelle le ‘compromis de vente’. Celui-ci est un accord écrit entre l’acheteur et le vendeur sur une transaction immobilière. Il définit les conditions de la vente, telles que le prix, les délais et les modalités de paiement. Le compromis de vente engage les deux parties. Il est donc prudent de le faire vérifier par votre notaire avant de le signer ou, mieux encore, de demander à votre notaire de le rédiger.

Quel est le temps nécessaire entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique?

En Belgique, le délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique peut varier. Il est généralement de maximum 4 mois. Le point de départ de ce délai démarre quand la vente devient définitive, c’est-à-dire, lors de la réalisation de la condition suspensive qui est généralement l’obtention d’un crédit hypothécaire par les acquéreurs. Pendant cette période de 4 mois, le notaire effectue les diverses démarches de vérification détaillées ci-dessous.

Quels sont les points spécifiques qui peuvent être réglés dans un compromis ?

• La question de la prise en charge de la régularisation d’une éventuelle infraction urbanistique, pour autant que les parties n’omettent pas de le signaler rapidement à leur notaire. (Exemple : vous achetez une maison de commerce et vous constatez que, outre le premier étage, tous les autres étages sont loués et affectés à du logement. Nous vous invitons à le signaler à votre notaire qui interrogera l’administration communale afin de savoir si cette situation est urbanistiquement régulière. Si elle ne l’est pas, le notaire rédigera une clause adéquate dans le compromis qui traduira fidèlement l’accord que vendeur et acquéreur auront trouvé quant à la prise en charge de la régularisation de l’infraction.)
• La question de la prise en charge d’une dépollution du sol.
• La question d’un renon à bail à donner à un locataire.
• La question de la date de libération du bien.
• La question d’une éventuelle remise anticipative des clés.
• Etc. 

Quelles sont les vérifications effectuées par le notaire ? 

Les vérifications effectuées par le notaire lors de l’achat visent à s’assurer de la légalité et de la conformité de la transaction.

Il s’agit par exemple de vérifier : 

1. La situation juridique du bien : Le notaire s’assure que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien et que celui-ci est libre de toute charge ou hypothèque.
2. Les documents : Le notaire examine tous les documents légaux liés à la propriété, y compris le titre de propriété, les plans cadastraux, les permis d’urbanisme, etc.
3. Les dettes et charges : Le notaire vérifie s’il y a des dettes, des taxes impayées ou des charges associées à la propriété. Il s’assure que ces éléments sont réglés avant la transaction.
4. Les servitudes et les restrictions : Le notaire identifie les servitudes (droits d’accès, de passage, etc.) et les restrictions qui pourraient affecter l’utilisation de la propriété, au vu des titres dont il dispose.
5. Les obligations fiscales : Le notaire s’assure que toutes les obligations fiscales liées à la transaction sont remplies. En effet, le notaire est un intermédiaire de l’administration fiscale en ce sens qu’il doit réclamer aux acquéreurs le paiement des droits d’enregistrement liés à une vente afin de les rétrocéder directement à l’administration fiscale. De ce fait, un des rôles du notaire est de vous conseiller afin de chercher la voie la moins imposée dans vos transactions immobilières. Le notaire veille à ce que vous ne dépassiez pas les délais fiscaux pour une restitution de droits d’enregistrement. Il peut aussi attirer votre attention en matière de taxation sur plus-value, etc.

Dès que toutes les vérifications ont été effectuées, le notaire rédige l’acte de vente. Celui-ci sera signé par les parties lors de la signature de l’acte authentique.🤝

Que vaut le compromis de vente ?

Le compromis de vente engage l’acheteur et l’acquéreur sur les éléments essentiels de la convention. En cas de non-respect des éléments essentiels du compromis par l’une des parties, des sanctions financières peuvent être appliquées.

Que se passe-t-il si le prêt hypothécaire n’est pas accordé par une banque ?

Dans de nombreux cas, le compromis de vente inclut une condition suspensive qui spécifie que la vente est soumise à l’obtention d’un crédit hypothécaire. Si l’acheteur n’obtient pas le crédit hypothécaire nécessaire, malgré des efforts raisonnables, la vente peut être annulée, et l’acompte est généralement remboursé.

Combien coûte un compromis de vente et quel acompte verser au vendeur ?

Le coût d’un compromis de vente est de 300€ hors TVA, soit 363€ TVAC.

Dans notre étude notariale, les frais s’élèvent à 300€ + TVA. L’analyse d’un compromis émanant d’un tiers est soumise au tarif horaire de 125€ + TVA. (Temps estimé : 1 à 2h)

En Belgique, il est conseillé que l’acheteur verse un acompte au vendeur lors de la signature du compromis de vente. Celui-ci s’élève généralement à 5 ou 10 % du prix d’achat. 

Attention ! Il ne faut en aucun cas effectuer ce paiement directement au vendeur ! En cas de dettes fiscales ou hypothécaires de ce dernier dépassant le prix de vente, il existe un risque de perdre la somme versée si la vente ne se concrétise pas. Il est nettement plus sécurisé de verser la somme sur le compte tiers protégé du notaire qui garantit la sécurité des fonds engagés.

Est-il possible d’acheter un bien immobilier en commun ?

Oui, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier en commun avec une autre personne, que ce soit un conjoint, un partenaire, un ami ou un membre de la famille. Dans ce cas, les modalités de propriété et les responsabilités de chaque acheteur doivent être clairement définies dans le compromis de vente.

Comment se passe le paiement du bien ? 

Le paiement du bien immobilier se fait généralement en plusieurs étapes. Une partie du prix est payée au moment de la signature du compromis de vente sous forme de garantie ( 5 ou 10% de la somme). Le solde est payé au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire est responsable de ces transactions financières c’est pourquoi elles transitent via le compte bancaire du notaire.

Quand a lieu la passation de l’acte authentique ?

Dès que toutes les étapes et les vérifications nécessaires ont été accomplies, l’acte authentique est signé en présence des parties et du notaire. C’est à ce moment-là que l’acheteur devient le propriétaire légal du bien immobilier.

Cependant, l’acte ne peut être remis aux citoyens qu’après avoir été enregistré et transcrit à l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale, pour qu’il soit opposable aux tiers.

Afin de protéger vos actes notariés, ils sont conservés à la NABAN, la banque des actes notariés durant 75 ans. Vous pouvez les consulter en ouvrant un “coffre-fort numérique” sur IZIMI (Izimi.be)

Conclusion

Comme vous le voyez, le rôle du notaire est crucial dans le processus d’achat de biens immobiliers en Belgique. Le notaire est le garant de la légalité de la transaction ainsi que de la sécurité des transactions financières. 

Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier, nous serons ravis de répondre à vos questions et puis, de vous guider tout au long de la procédure. 

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