Réforme du bail à ferme : comment se mettre en ordre ?

La réforme du bail à ferme en Belgique est entrée en vigueur le 1er janvier 2020. Elle a apporté des changements significatifs au cadre juridique de la location des terrains agricoles. Cette réforme vise à privilégier les baux à ferme écrits, de même qu’à clarifier les conditions et les durées, tout en adaptant les règles aux réalités de l’agriculture moderne. 

Beaucoup d’agriculteurs et de propriétaires de terrains de la province de Luxembourg ne sont pas conscients de ces changements. Une période transitoire est en cours jusqu’au 31/12/2024. Elle vise notamment à permettre aux personnes engagées dans un bail à ferme oral de transformer celui-ci en un bail écrit. A défaut de bail à ferme écrit, une partie peut toujours assigner l’autre en rédaction forcée devant le Juge de Paix.

Madame le notaire Ruelle et son équipe se tiennent à votre disposition pour toute question concernant votre bail à ferme, pour la mise en conformité de celui-ci (qu’il soit oral ou écrit) ainsi que pour la rédaction de tout nouveau bail à ferme conformément aux nouvelles lois en vigueur. 

Pour vous aider à préparer votre rendez-vous ou vous éclairer sur le sujet, nous vous présentons les points importants à connaître sur le bail à ferme et vous présentons les 5 types de baux à ferme sous forme de tableau comparatif. 

Qu’est-ce qu’un bail à ferme ? 

Avant d’entrer dans les détails, il est bon de rappeler ce qu’est un bail à ferme. Il s’agit d’un contrat de location de terres agricoles qui permet à un locataire (appelé preneur) d’exploiter une propriété agricole appartenant à un propriétaire (appelé bailleur) moyennant le paiement d’un loyer ou d’un fermage. Le bail à ferme est utilisé dans le secteur agricole pour permettre aux agriculteurs d’utiliser des terres pour cultiver, élever du bétail ou mener d’autres activités agricoles.

La plupart des baux à ferme, antérieurs à la réforme, sont, à ce jour, encore verbaux. En cas de litige, il suffit que le locataire puisse apporter la preuve de paiement d’un fermage avec une communication claire qui indique la parcelle à laquelle se rapporte ce loyer pour que le juge estime qu’il y a, bel et bien, bail à ferme. C’est, entre autres, pour éviter cela que la nouvelle réforme encourage les baux à ferme écrits. Ce changement est important pour garantir une meilleure sécurité juridique tant pour les bailleurs que pour les preneurs.

Comment retrouver la liberté d’occupation d’un bien loué en bail à ferme ?

Pour retrouver la liberté d’occupation d’un bien loué en bail à ferme, il est nécessaire de suivre certaines étapes et conditions légales, car le bail à ferme est généralement conçu pour protéger le locataire (preneur) et assurer la stabilité de l’exploitation agricole. Voici quelques moyens par lesquels un propriétaire (bailleur) peut reprendre possession de son bien, même si la meilleure solution demeure toujours le dialogue entre le propriétaire et le cultivateur :

1. Préavis pour Exploitation Personnelle : Le bailleur peut reprendre un bien loué pour son exploitation personnelle ou celle d’un de ses enfants, d’un cohabitant légal, ou d’un enfant du conjoint. Il est important de noter que pour exploiter personnellement le bien, le bailleur ou la personne pour laquelle il reprend le bien doit avoir le statut de cultivateur. En ce qui concerne les délais et les conditions légales, nous vous invitons à prendre contact avec votre notaire.
2. Accord amiable : La résiliation du bail peut également se faire par accord amiable entre le bailleur et le locataire (cultivateur), formalisé devant le Juge de Paix ou par un acte authentique chez un notaire (acte de renon à bail).
3. Terrain à Bâtir : Si le bien loué est considéré comme un terrain à bâtir, le bail peut être résilié moyennant un préavis de 3 mois, après notification du permis d’urbanisme (permis de bâtir) ou d’urbanisation au locataire. 

Les conséquences du bail à ferme

Lors de la vente d’un bien soumis à un bail à ferme, le locataire, en sa qualité de cultivateur, jouit d’un droit de préemption. 

Comment cela fonctionne-t-il ? 

Imaginons que vous ayez trouvé un acquéreur intéressé par votre propriété grevée d’un bail à ferme et que vous concluez un compromis de vente avec celui-ci. Il incombe alors au notaire de notifier au cultivateur occupant le bien les termes du compromis, tout en préservant l’anonymat de l’acquéreur potentiel.

Le cultivateur dispose d’un délai d’1 mois pour indiquer s’il désire acquérir le bien au prix proposé. Si le cultivateur ne manifeste pas son intention d’acheter dans ce délai, la transaction peut se poursuivre avec l’acheteur initial, au prix fixé dans le compromis de vente.

Dans l’éventualité où le cultivateur décide d’exercer son droit de préemption et achète le bien, la vente se réalise en sa faveur, au prix stipulé dans le compromis notifié. Il est important de noter que le cultivateur, ayant exercé son droit de préemption, est tenu de continuer à exploiter le terrain pour une période minimale de 5 ans.

Les conséquences d’un défaut de bail à ferme écrit 

Tous les baux en cours antérieurs au 1 janvier 2020,  sont censés, à partir du 1 janvier 2020, entrer dans leur troisième période d’occupation. Ils ont donc 18 ans à la date du 01/01/2020.

Les 5 types de baux à ferme et leurs implications

Le notaire va vous proposer un bail à ferme sur mesure, sachant que le législateur a prévu 5 types de baux à ferme différents.

Nous vous les présentons d’abord succinctement sous forme de tableau puis, nous les développerons plus amplement dans la suite de l’article.

1. Le bail ordinaire (article 4)

• Durée : La durée est fixée par les parties, mais doit être d’au moins 9 ans. Si une durée plus courte est convenue, elle est automatiquement portée à 9 ans. La durée maximale est de 36 ans.
• Prolongation du bail : En l’absence de congé valable, le bail est prolongé automatiquement de 9 ans à l’expiration, pour un maximum de 3 prolongations. (Cela vaut également si la première période excédait 9 ans.)
• Fin du bail – tacite reconduction : Au terme de la troisième prolongation, le bail prend fin de plein droit. Le bailleur n’est pas obligé de notifier un préavis, mais il est recommandé de le faire 3 mois avant la fin de la troisième période de prolongation. Au terme de la troisième prolongation, si le preneur est laissé dans le bien loué, le bail se poursuit d’année en année par tacite reconduction entre les mêmes parties.

2. Le bail de 27 ans (article 8, paragraphe 2)

• Durée : Ce bail est conclu pour une durée minimale de 27 ans.
• Prolongation du bail : Si le preneur demeure dans les lieux à la fin du bail, le bail se prolonge pour une seule période de 9 ans. Au terme de cette période de 9 ans, si le preneur est laissé dans le bien loué, le bail se poursuit d’année en année par tacite reconduction entre les mêmes parties.
• Fin du bail – tacite reconduction : Le bail ne prend pas fin de plein droit. Pour mettre fin au bail, le bailleur doit donner congé avec préavis de 3 à 4 ans, soit pour des motifs d’exploitation personnelle, soit pour la vente.
• Forme : Le bail de 27 ans doit être établi par acte authentique devant notaire, ce qui permet au propriétaire de bénéficier d’une majoration de fermage de 50 % et d’une exonération de précompte immobilier.

3. Le Bail de carrière (article 8, paragraphe 3)

• Durée : La durée du bail de carrière est égale à la différence entre l’âge légal de la pension du preneur et son âge à la date de l’entrée en vigueur du contrat. La période doit être d’au moins 27 ans. (S’il y a plusieurs preneurs, c’est l’âge du plus jeune qui compte.)
• Fin du bail – tacite reconduction : Le bail prend fin automatiquement à l’âge de la pension du preneur (67ans). Néanmoins, un préavis de 3 mois est conseillé. Si le preneur est laissé dans les lieux à l’expiration du bail, le bail de carrière se reconduit tacitement d’année en année.
• A noter : il est impossible de signer ce type de bail à ferme avec un preneur de plus de 40 ans, tant que l’âge légal de la pension sera limité à 67 ans.
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4. Le Bail de fin de carrière (article 8, paragraphe 5)

• Conditions : Le bail de fin de carrière ne peut être conclu qu’à la fin d’un autre bail avec les mêmes parties, aux mêmes conditions et avantages, pour les mêmes terres agricoles.
• Durée : La durée est déterminée en fonction de la différence entre l’âge légal de la pension du preneur (67ans) et son âge à la date du contrat. 
• Particularités : le preneur n’a pas de droit de préemption. 
• Fin du bail – tacite reconduction : Au terme du bail de fin de carrière, le bailleur retrouve automatiquement la libre disposition de son bien, sans que le preneur ne puisse s’y opposer. Un préavis de 3 mois est toutefois conseillé. Si le preneur est laissé dans les lieux après la période déterminée, le bail se poursuit d’année en année par tacite reconduction. 

5. Le Bail de courte durée (article 8, paragraphe 4)

• Durée : La durée est inférieure ou égale à 5 ans.
• Prolongation : Il peut être prolongé une seule fois. Chaque bailleur ne peut conclure que 2 baux de courte durée en 18 ans, et ce, pour des motifs spécifiques. La durée totale du bail ne peut pas dépasser 5 ans. 
• Forme : Le bail de courte durée doit être établi par écrit, avec un état des lieux joint et il doit être enregistré (SPF Finance).
• Motifs : Attention : Il ne peut être conclu que pour les motifs suivants : 
  • en attente d’une sortie d’indivision ou d’une liquidation de succession des bailleurs ;
  • en attente de la fin des études agricoles préparant à la reprise d’exploitation d’un descendant du bailleur, souhaitant devenir agriculteur ;
  • en attente de l’installation effective d’un descendant du bailleur dans les cinq, ans à dater de la conclusion du contrat de bail ;
  • en cas d’incapacité ou de maladie grave du propriétaire exploitant ;
  • dans l’attente d’une solution définitive sur une demande introduite par un propriétaire public sur la base du CoDT (7) ;
  • dans l’attente de l’affectation de parcelles à des fins d’intérêt général par un pouvoir public.
• Fin du bail – tacite reconduction : Le bail de courte durée prend fin moyennant un congé de 6 mois. Le congé est donné sans motif. Attention : à défaut de congé valablement notifié, le bail est réputé conclu pour une période de 9 ans à compter de la date à laquelle le bail de courte durée initial est entré en vigueur. Il se prolonge en bail ordinaire. 

Conclusions

Pour éviter des litiges potentiels et les pertes d’exploitation de terrains, il est essentiel de vous assurer que vos baux à ferme soient conformes à la nouvelle réglementation. Vous avez jusqu’au 31/12/2024 pour vous mettre en ordre. Notre étude peut vous accompagner. 

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